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商业、金融不良资产的评估解析

字号+ 作者:Yang 来源:华夏资本联盟综合 2021-05-27阅:2564

摘要:根据《房地产评估规范》,商业地产评估可以选择比较法、收益法、成本法等。为准确评估商业地产市场价值,基于商业地产的收益性特点,在商业地产交易比较活跃的地方,目前主流的方法适宜选择比较法、收益法。对于成本法,可以选用,但一般不宜作为主要方法。

第一部分:商业不良资产的评估

01

什么是商业地产

商业房地产指用于商业目的的房地产,包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、百货店、专卖店、仓储商店等。

02

商业地产有哪些特点?

1、收益性

2、经营内容多,业态多样

3、出租、转租经营多,产权分散复杂

4、装修高档而复杂

5、垂直空间价值衰减性明显

03

影响商业房地产价格的因素

1、影响商业房地产价格的区位状况

(1)地段繁华程度;

(2)交通条件;

(3)临街状况;

(4)楼层。

2、影响商业房地产价格的实物状况

(1)建筑品质及内部格局;

(2)净高;

(3)面积;

(4)装修;

(5)无形价值。

04

商业房地产的经营方式

出租型和商业运营型

05

商业地产的评估方法

根据《房地产评估规范》,商业地产评估可以选择比较法、收益法、成本法等。为准确评估商业地产市场价值,基于商业地产的收益性特点,在商业地产交易比较活跃的地方,目前主流的方法适宜选择比较法、收益法。对于成本法,可以选用,但一般不宜作为主要方法。

1、比较法

比较法是通过类似房地产的成交价格来求取评估对象价值的方法;较具体地说,是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产,然后将它们与评估对象进行比较,对它们的成交价格进行适当的处理来求取评估对象价值的方法。

主要就是要注意可比实例的选择。实例是否可比,选取的实例与评估时点最好不要超过一年,楼层、结构相同,面积相差、临街情况不要相差太大。商业地产的转售转租比例比较频繁,特别是小型商铺,较易获得比较实例,所以在商业地产评估时,比较法是一种常用方法。另外,在用收益法评估商业地产的客观租金时,也可用市场比较法进行租金的测算。

公式:测算价格=参考物成交价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×房地产状况修正系数

2、收益法

收益法是根据评估对象的未来收益求取评估对象价值的方法,即预测评估对象的未来收益,然后将其转换为价值来求取评估对象价值的方法。

主要注意市场租金的选取,市场租金是用比较法比出来的。特别要注意租赁合同的租金,拿到委托方提供的租赁合同,要有合理的判断,对于一些明显高于市场情况的租金,不能按合同来计算。因为这种租赁关系是很不稳定的,租客很容易选择替代的商业的物业来减少成本。如果不按租赁合同计算,要在评估报告中写清楚,不按其计算的理由。

商业地产的价值体现在其获取收益能力的大小上,所以收益法是商业地产评估常用的方法之一,它是以预期收益原理为基础,其主要的工作是测算是商业地产的净收益、收益年限和收益率,在具体操作过程中要根据不同商业业态、类型区别对待。

在非现场估值时,多采用还原利率推算资产价值。还原利率,(就是把不动产纯收益还原成不动产的价格的一个比率。它是计算土地价格、货币价格和劳力价格的重要尺度与参照系)。

公式:不动产价格=纯收益/还原利率。

06

出租型商业房地产估值方法

出租型商业房地产主要采用收益法和市场法进行估价。

采用收益法估价的关键是求取租金收益,租金的测算要区分租期内和租期外两种情况。在租期内(毁约除外)应根据租赁合同计算净收益,租期结束后,应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用市场法求取待估商业房地产的净收益,并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平,因此对出租型商业房地产测算租金收益时,应了解待估对象是否存在合约的限制。

采用市场法对出租型商业房地产估价主要应用在两方面:

①直接求取商业房地产价格;

②求取商业房地产租金,再利用收益法测算商业房地产价格。

07

什么是运营型商业地产

运营型商业房地产主要靠经营获得收入,如百货店、超级市场、大型商场等。这类商业房地产主要采用收益法评估,由于难以获取第一手租金资料,对于这类估价对象,在评估时理论上可基于营业收入测算净收益,即净收益=租金收入-税金支出-管理成本-财务成本。在项目评估中,管理成本和财务成本很难从账面剥离,所以根据经验及项目成熟度给予一定比例扣除。

08

整栋、整层、单个商业资产的估值方法

1、整幢商业房地产估价

在实际的商业房地产估价中,进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。对整幢商业房地产估价时,首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等,其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素,最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法,一般可采用收益法、市场法。

沿街商铺的楼层系数,来源于《南京市国有土地上房屋征收评估技术导则》

写字楼及商综的楼层系数,来源《南京市国有土地上房屋征收评估技术导则》

2、整层商业房地产估价

整层商业房地产评估,一般可采用市场法或收益法进行,但通常情况下整层出售远少于单个商铺出售或出租,因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例,而仅有单个商铺的成交实例时,如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。

虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同,二者在市场价格形成过程中的分割布局、策划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致,但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系,对于某个具体的铺位价格而言,在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系,因此可通过细致的市场调查,确定这种数量关系,进而修正到整层商业房地产的价格。

在这种情况下,重点关注参考物的区位,人流,业态。同时将整层分割成旺铺,内圈,外围进行分别估算价值。

3、同层商业房地产不同铺面评估

对于同层商业房地产多个铺面进行评估时,可先评估出一个铺面的价格,其余铺面价格在此基础上进行修正而得出估价结果。但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素有充分的了解和认识。

09

烂尾商业房地产估价

通常认为,烂尾工程只包括耗费在工程中的价值,也就是各种消耗体现在工程进度和形象中的价值。

与己建成的物业比较,烂尾工程的特点是虽然地块已经开发,并且已规定了兴建物业的内容和标准,不过该不动产尚未完成,因而有成本、工期和工程质素等不确定的因素。与单纯土地评估不同,烂尾工程已不存在宗地的最优利用这一不确定因素,建筑成本方面也已基本上确定。与单纯的为工程准备的物料比较,它不是单纯的建筑材料的成本堆砌,它还包含了人工投入的价值和潜在的市场价值。因此可以说它是介乎三者之间的一种房地产类型。

鉴于烂尾工程的特点,对它的市值评估,有两种方法:

一种按市场价值作价,即利用市场比较法求出建成物业的市价再减去尚未投入的建筑开发成本并考虑不确定因素;

另一种是按烂尾工程实际完成的成本评估,我们称之为成本法,即利用市场比较法、剩余法或重置成本法求得地价再加上已投入之建筑开发成本。

具体说来,对烂尾工程按实际完成的成本评估还是按完成品市价的完工进度百分比评估呢?我们先来看看这两种方法的操作过程。

1、按市场价值作价,即收集足够的可比销售资料,按完成品市价结合工程进度评估

基本公式为: 烂尾工程总 价格=工程进度百分比×市场单价×总建筑面积×(1-税费-让利率)

式中让利率包含市场推广费用和利润额。

以上的计算公式看似简单,但要真正做得准确,却要注意很多的问题。

(1)准确估算市场单价:

由于烂尾工程已规定了兴建物业的内容和标准,要准确估算市场单价,必须要从已有的未建成的工地现场来考察将来建成楼宇的详细资料,我们认为可以从以下几个方面来入手:

了解物业开发的合法性及基本资料:如宗地面积、建筑面积、建筑用途等;

了解房地产开发商的资质、财务状况、工程款支付情况、对工程的监管;

了解物业的建筑规格和装修文件等标准;

了解工程标准实现的可能性:从施工队伍的资质、曾做过类似的工程、管理人员素质、工人工资发放情况;

了解施工现场的情况:从工程形象进度、工期计划、已建工程质量。

在此将具体的了解内容及获取途径列举如下:

宗地面积:土地使用权出让合同书、建筑用地规划许可证

建筑面积:土地使用权出让合同书、建筑工程规划许可证、建筑总图说明

建筑用途:土地使用权出让合同书、建筑用地规划许可证、商品房预售许可证

建筑结构:建筑结构总图或现场查勘

建筑基础:建筑基础结构图或现场查勘

内部结构及户型:建筑标准层图纸或其它施工图

装修材料:建筑与装修说明、模型、预算书

装修质素:房地产开发商、建筑施工队伍资质、分包商资质

绿化状况:有关规划、环保方面的批复

周边环境:现场查勘

交通状况:现场查勘及市政交通规划

社区配套:现场查勘及相关地区法定图则

(2)计算工程进度百分比

工程进度百分比的计算公式如下:

(实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量)/工程总预算造价×100%

2、按烂尾工程实际完成的成本评估

即以开发或建造估价对象工程已经耗费的各项必要费用之和为基础,再加上正常的利润和应纳税金来确定待估烂尾工程的价格。

其基本公式为:烂尾工程价格=取得土地费用+建造建筑物费用+正常利税

式中“建造建筑物费用”是指截止评估基准日所耗费的各项必要费用之和。

烂尾工程价格在目前实际评估时,可具体化为下列公式:

烂尾工程价格=取得土地费用+建筑工程费用(此可设想截止评估基准日,开发商所应支付给建筑商的全部费用)+开发商负担的专业费用(如咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用)+开发商投资利息(包括支付土地费用的利息,建筑工程的利息和专业费用的利息)+正常利润、税金

我们在采用这种方法时,最关键的就是如何才能正确的考察已投入的必要的建筑成本。

对已投入的建筑成本的考察分为两个方面,一是现场查勘,有时评估委托人鉴于自身的限制不可能甚至不愿意将情况完全公开,因此现场查勘就是我们最直接的资料来源,这是最重要和最直观反映实际的一个环节;

二是预算文件、工程款支付、分项工程决算单和工期进度情况。烂尾工程已规定了它独特的内容和建造方式及特定的承建人,同时,为了保持公正和客观,我们又不能全部依靠开发商或建筑商提供的资料,这就要求我们必须充分运用自己的专业知识来进行判断和取舍。

以上说明了对烂尾工程可以采取两种不同的方法评估。那么在实际操作过程中究竟如何确定?在初步评估时,常用成本法快速计算项目价值。

项目深入尽调测算时,我们一般采用两种方法进行加权平均计算其价值。工作刚开始的时候,对烂尾工程有一个大概了解后,必须制订一个工作计划,确定适当的估价方法。我们可以按照工程项目的大致情况来判断烂尾工程的进度。通常,房屋的建筑工程分为基础工程、结构工程、装修工程三大部分,而不同用途、不同建筑结构的项目,这三大部分工程所需的时间和成本的比重是不同的。

对于烂尾工程进度较高,完成工程量较大的工程进行评估时,则我们采用进度法赋予较高的权重进行评估。而烂尾工程形象进度较低的,由于未来的不可预见因素太多,其市场价值并不能完成体现,从谨慎原则出发,对处于工程初始阶段的烂尾工程则我们采用实际成本赋予较高的权重进行评估较恰当。

当然,这两种计算方法,在实际操作的过程中,有可能会有一些交叉的地方,评估人员可以灵活处理。

10

结语

不良资产行业,如同星辰大海,越是在其中驰骋,也是感觉自己的渺小。多年来,遇到了太多的项目难题,有过太多的争论,为的就是能把资产盘活,与伙伴们共成长!一切种种,皆有因果,只有把弄明白了处置难点,在前期就进行处置预案,那么在估值层面,价格会更合理;在退出层面,结果会更美好。

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