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购买未过户房屋权益能否排除抵押权?

字号+ 作者:彰平 来源:彰平 合同说 2022-01-04阅:2189

摘要:案例讨论的是房屋买受人对案涉房产享有的权益与抵押权人对案涉房产所享有的抵押权之间的权利顺位问题。两项权利之争在实践中经常发生,所以本文以该指导案例为参考,探讨一下两项权利的顺位之争。

最高人民法院于2021年2月19日发布了指导案例155号(中国建设银行股份有限公司怀化市分行诉中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司等案外人执行异议之诉案)。

该指导案例讨论的是房屋买受人对案涉房产享有的权益与抵押权人对案涉房产所享有的抵押权之间的权利顺位问题。两项权利之争在实践中经常发生,所以本文以该指导案例为参考,探讨一下两项权利的顺位之争。

#基本案情

华融湖南分公司对英泰公司享有债权,生效判决已确认该债权,同时判决有权以英泰公司已办理抵押登记的房产作为抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。英泰公司未按期履行判决所确定的清偿义务,华融湖南分公司向湖南高院申请强制执行。

建行怀化分行以其已签订房屋买卖合同且支付购房款为由向湖南高院提出执行异议。该院驳回建行怀化分行的异议请求。建行怀化分行遂提起案外人执行异议之诉,请求不得执行案涉房产,确认华融湖南分公司对案涉房产的优先受偿权不得对抗建行怀化分行。

#裁判要点

在抵押权强制执行中,案外人以其在抵押登记之前购买了抵押房产,享有优先于抵押权的权利为由提起执行异议之诉,主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》排除强制执行,但不否认抵押权人对抵押房产的优先受偿权的,人民法院应予依法受理。

# 案例评析

最高院公布的指导案例只是论述案外人有权提起执行异议之诉,并未对案件的实体结果做出处理,结果仅是发还湖南高院重新审理。

笔者针对该案情,从实体出发,针对房屋买受人对案涉房产享有的权益与抵押权人对案涉房产所享有的抵押权之间的权利顺位孰优孰劣,预判一下结果。

本案中,建行怀化分行一审诉讼请求是排除对案涉房产的强制执行,确认华融湖南分公司对案涉房产的优先受偿权不得对抗建行怀化分行,起诉理由是其签订购房合同、支付购房款及占有案涉房产在办理抵押之前,进而主张排除对案涉房产的强制执行。

建行怀化分行在本案中并未否定华融湖南分公司对案涉房产享有的抵押权,也未请求纠正生效判决,实际上其诉请解决的是基于房屋买卖对案涉房产享有的权益与华融湖南分公司对案涉房产所享有的抵押权之间的权利顺位问题。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第28条规定:

金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

笔者认为,法院的查封、拍卖行为是根据生效的判决确认的抵押权作出的,因此查封行为不存在错误问题。争议焦点自然不能以法院的查封时间节点与买受人的签合同、占有房屋时间节点相比较。所以本案不适用该条规定。

笔者认为,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)第一条规定:“民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”

第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

根据上述规定,相关权利的顺位排列如下:消费者关于所购房屋的权利>承包人工程价款优先权>抵押权。

笔者在【彰平说合同】《购房人物权期待权与承包人工程价款优先权执行顺位孰优孰劣》(购房人物权期待权与承包人工程价款优先权执行顺位孰优孰劣)一文中提到,关于《批复》第3条规定的“消费者购房”的概念,主流观点倾向于购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。也就是说,如果消费者是为了自身生活需要购置的商品房,即使未办理产权登记,其在该房屋上的权益优先于抵押权。

本案中,从消费者主体上能判断出,建行怀化分行所购房屋不可能是为了生活需要,也不是从开发商处购买,而是二手房。即使建行怀化分行购买在先,并支付对价,但是长期未办理过户手续,导致房屋被设定抵押权。因此,笔者预判华融湖南分公司对英泰公司的抵押权要优先于建行怀化分行的购房人权利。建行怀化分行的执行异议请求可能得不到支持。

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