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公募基础设施REITs浅析

字号+ 作者:admin 来源:投行小兵 2020-05-21阅:1217

摘要:证监会与发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称“通知”),同日,证监会发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿)(以下简称“指引”),标志着多年呼吁的公募REITs即将在基础设施领域启航。

430日,证监会与发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称“通知”),同日,证监会发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿)(以下简称“指引”),标志着多年呼吁的公募REITs即将在基础设施领域启航。

一、公募基础设施REITs的试点范围

(一)试点区域

公募基础设施REITs聚焦重点区域,优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域,支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

(二)试点行业

公募基础设施REITs聚焦重点行业,优先支持基础设施补短板行业,包括仓储物流、收费公路等交通设施、水电气热等市政工程,城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

从支持的程度不同来看,优先支持的主要是存量“老基建”项目,鼓励支持的主要是“新基建”项目。

(三)试点项目要求

公募基础设施REITs试点项目应符合以下条件:

1、项目权属清晰,已按规定履行项目投资管理,以及规划、环评和用地等相关手续,已通过竣工验收。PPP项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定,收入来源以使用者付费为主,未出现重大问题和合同纠纷。

2、具有成熟的经营模式及市场化运营能力,已产生持续、稳定的收益及现金流,投资回报良好,并具有持续经营能力、较好的增长潜力。

3、发起人(原始权益人)及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全,具有持续经营能力,最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。

从试点项目准入条件来看,《通知》仅规定了原则性条件,证监会在《指引》中对项目准入要求进行了细化,主要包括:

1、原始权益人享有完全所有权或特许经营权,不存在经济或法律纠纷和他项权利设定;

2、原始权益人企业信用稳健、内部控制健全,最近 3 年无重大违法违规行为;

3、经营 3 年以上,已产生持续、稳定的现金流,投资回报良好,并具有持续经营能力、较好增长潜力;

4、现金流来源具备较高分散度,且主要由市场化运营产生,不依赖第三方补贴等非经常性收入;

5、中国证监会规定的其他要求。

二、公募基础设施REITs的交易结构

试点阶段的公募基础设施REITs采用的是“公募基金+ABS”双层结构,以公募基金作为REITs 的载体,允许公募基金投资满足底层资产、收入来源和分红比例要求的ABS 产品。

图表一:公募基础设施REITs的交易结构

本交易结构的优势在于充分借鉴了现有公募基金和类REITs的制度框架,制度设计成本较低,能够充分发挥类REITs的成熟经验和外部管理人的专业技能,降低交易成本。

在整个交易结构中,公募基金管理人及公募基础设施基金处于核心地位。在《指引》中,还对公募基金管理人及公募基础设施基金作出了进一步规范:

一是,明确公募基础设施基金应将80%以上基金资产投资于单一基础设施资产支持证券,通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权。因此,公募REITs就已突破《关于证券投资基金投资资产支持证券有关事项的通知》(证监基金字〔2006〕93号)关于“双10%”的要求。

二是,要求基金管理人除独立开展尽职调查外,还应当聘请财务顾问对拟持有的基础设施项目进行全面的尽职调查,出具财务顾问报告。财务顾问由取得保荐机构资格的证券公司担任,按照法律法规及中国证监会有关保荐机构尽职调查要求,对基础设施项目进行尽职调查,充分了解基础设施项目的经营状况及其面临的风险和问题。引入证券公司作为财务顾问进行尽职调查,充分说明了监管层在试点阶段对公募REITs基础资产的审慎态度。

三、公募基础设施REITs的的影响

公募基础设施REITs对市场的影响主要体现在:

一是,有利于地方政府盘活存量基础资产,降低政府债务率。据测算,截至2018年末,我国地方政府显性债务为18.5万亿,地方政府隐性债务为43.2万亿左右,地方政府显性债务占GDP比重为20.1%,隐性债务占GDP比重为47.0%,债务规模整体较高。通过REITs能够把有稳定收益的基础设施资产转移给投资人,从而实现社会资本从政府端承接资产,从而有效盘活存量资产,降低政府债务。

二是,有利于PPP社会资本提升资金使用效率,增强业务可持续性。2016-2017年PPP爆发式增长后,越来越多的企业参与基础设施项目中来,但由于项目建设和运营时间往往长达10-30年,资产流动性差,资金使用率低,影响了社会资本的积极性。将基础设施资产出售给REITs后,相当于将现金流情况好的基建存量资产提前进行变现,大大提升了社会资金的使用效率,为投资回收周期长的基础设施项目注入了新的活力。

三是,丰富了大类资产的配置品种。目前资本市场直接投资基建的渠道较窄,参与的机构也多是银行等机构投资者,资产本身的流动性也较差。而公募基础设施 REITs 可以为投资者提供全新的投资于基建的渠道,丰富资本市场投资品种,提升基建类资产的流动性,并且个人投资者也可以参与。

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