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解惑“信托+物业”模式

字号+ 作者:林柯 来源:木糊记 2021-12-06阅:2900

摘要:事实上“信托+物业”的模式严格意义上来说并不属于新事物,其发展已历经十余年,只不过因为种种原因在最近得到了更多的关注。今天我打算从如下四个方面简单谈谈我对物业管理信托这个模式的几点看法:

前段时间房地产市场激起的波澜令大家都倒吸一口冷气,不得不感叹这个世界的魔幻,同时随着国家生育率的走低、房价上涨以及老龄化加剧等等现实情况,房地产市场大概率要从增量转为存量,那么摆在房企(其实不仅仅是房企,还有信托公司“回归本源业务”的要求)眼前较为关键的问题就是,在存量时代如何通过转型实现更加优质的发展,如何通过打造新的业态来支撑新的增长点?最近的新闻和热点都指向了“物业服务信托”这一模式。


我看了一些报道和文献,事实上“信托+物业”的模式严格意义上来说并不属于新事物,其发展已历经十余年,只不过因为种种原因在最近得到了更多的关注。今天我打算从如下四个方面简单谈谈我对物业管理信托这个模式的几点看法:


1. 委托人是谁?


2. 受托人是谁?


3. 受益人是谁?


4. 信托财产是什么?


第一,委托人是谁?


从网上的报道来看,现有的物业管理信托的委托人大致可以分为两类:第一类是业主大会,第二类是全体业主。笔者关心的问题是业主大会是否可以成为委托人?


《信托法》第十七条规定:“委托人应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织。”


《信托法》第七条规定:“设立信托,必须有确定的信托财产,并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。本法所称财产包括合法的财产权利。”


《民法典》第二百七十七条规定:“业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。”


《民法典》第五十七条规定:“法人是具有民事权利能力和民事行为能力,依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。”


《民法典》第一百零二条规定:“非法人组织是不具有法人资格,但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织。非法人组织包括个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格的专业服务机构等。”


《物业管理条例》第十二条规定:“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”


综上,笔者罗列了下述问题希望和大家一同探讨:


首先,根据信托法的规定,1.业主大会是属于议事方式,还是属于具有完全民事行为能力的组织?2.物业服务信托涉及的信托财产,是否属于业主大会的合法所有的财产?


其次,根据民法典的规定,业主大会在被设立之后是否属于“不具有法人资格的专业服务机构?”如果不是,那么业主大会是否没有民事权利能力?


第三,根据物业管理条例的规定,业主大会的决定由全体业主承担以及业主有权撤销业主大会决定的,是否可以反向推论出业主大会具有主体资格?亦或者说业主大会仅能实现决议和代表的基础功能。


最后,笔者查阅了相关资料,其中各个说法都有,也不乏最高院回复业主委员会等享有民事诉讼主体资格等批复,但享有诉讼主体地位是否能和具有民事权利能力划等号?


当委托人是全体业主的时候(不管是授权给谁去签署),如何处理委托人的进入和退出是一个值得玩味的话题,因为一个小区的业主并非静态不变,而是会随着房产的交易或者出租而改变,新业主如何加入到这一信托计划中?是仅仅在受益人名单中补充和剔除,还是要连同委托人一起做对应处理?

 

第二,受托人是谁?


其实这个问题比较好解决,因为我国的信托法在受托人资格上并没有做过多的要求,从实际情况来看,当下的物业服务信托的受托人主要有两种,1.专门的物业管理公司做单一受托人(业界称1.0版本);2. 信托公司和物业公司做共同受托人(业界称2.0版本)。笔者个人认为2.0版本的双受托人模式将信托财产的使用和管理拆分出来,信托负责管钱,物业负责提供物业管理(花钱),对于“有钱“的小区,信托甚至还能提供资产管理的服务,但是这样的结构对于信托架构的设计也提出了更高的要求。

 

第三,受益人是谁?


我想之所以采用信托的方式处理物业服务问题,就是为了解决业主与物业在包干制(或酬金制)制度之下难以调和的矛盾。采用信托方式的优势就在于受益人成为了全体业主,这里的法律支撑在《信托法》第四十九条:“受益人可以行使本法第二十条至第二十三条规定的委托人享有的权利。受益人行使上述权利,与委托人意见不一致时,可以申请人民法院作出裁定。“换言之,现在每一位业主都有权了解其信托财产的管理运用、处分及收支情况,并有权要求受托人作出说明(#20)、因设立信托时未能预见的特别事由,致使信托财产的管理方法不利于实现信托目的或者不符合受益人的利益时,委托人有权要求受托人调整该信托财产的管理方法(#21)、受托人违反信托目的处分信托财产或者因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产受到损失的,委托人有权申请人民法院撤销该处分行为,并有权要求受托人恢复信托财产的原状或者予以赔偿;该信托财产的受让人明知是违反信托目的而接受该财产的,应当予以返还或者予以赔偿(#22)、受托人违反信托目的处分信托财产或者管理运用、处分信托财产有重大过失的,委托人有权依照信托文件的规定解任受托人,或者申请人民法院解任受托人(#23)。而且,原本需要通过业主大会或业主委员会等多人多手续多步骤才能进行的诉讼活动,现在都可以利用业主受益人身份直接进行对受托人提起诉讼,这个威慑力是很大的。除此之外,业主以受益人身份还能获得信托财产的利益,这一点在下文讲。

 

第四,信托财产是什么?


我看到过一篇很久以前的文章,也是讲物业服务信托的,写的逻辑很清晰,也有较大的启发意义,但是文章认为物业服务信托的信托财产是“物业管理权“。其基于《物权法》《物业管理条例》以及《信托法》等,得出物业管理权由业主享有,但是属于信托财产,可以被让渡的结论。我对这个观点持保留意见,我认为在物业服务信托的情境下,信托财产应当是业主缴纳的物业费。首先,物业费缴纳以后成为了信托财产,不属于受托人(物业公司),也不属于委托人(业主),而是独立出来,独立出来的好处就是,受托人拿的是酬金而不是物业费,干得好就多拿,干不好就指出问题,你就少拿;或者你固定拿多少,哪些受托人义务你没做到位的,我就相应扣除,这样物业就干物业该干的事情,达标了就有源源不断的管理收入。那么好,既然受托人是收取酬金作为报酬,如果信托财产管理得当(这里的管理得当也有很多,比方说属于业主的广告收入、停车费、甚至是投资盈利等),结算的时候还会有盈余,这时候信托财产的利益基就归属了全体受益人,这样交出去的物业费还能回来,或者说留存在信托财产中等待分配,这是最大的改变,可以说是双赢。


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