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中国版公募REITs起航:有什么挑战和机遇?

字号+ 作者:张晓云 来源:界面新闻 2020-08-11阅:298

摘要:为何选择以基础设施资产来启动公募REITs试点?箭在弦上的中国版公募REITs又将遇到什么挑战和机遇?

中国版公募REITs起航:有什么挑战和机遇?监管和机构人士这样看


8月7日,证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(以下简称《指引》),自公布之日起施行。这意味着中国版公募REITs正式扬帆起航。

  为何选择以基础设施资产来启动公募REITs试点?箭在弦上的中国版公募REITs又将遇到什么挑战和机遇?

  “当前稳基建是我国经济稳增长的重要任务。但金融服务基础设施建设的工具和手段还是以财政和传统信贷为主,但以债务资金推动的边际效应是在递减,也产生了一系列问题。如何加快要素市场建设,释放市场活力,为实体经济提供新产品、新机制,是当前资本市场的重要使命。REITs在当前背景下应运而生,也是深化资本市场供给侧改革的重要举措。”8月9日,上海证券交易所债券业务中心总经理佘力在“2020年中国资产管理年会·公募REITs启航与金融新趋势”分论坛上表示。

  今年4月30日,中国证监会、国家发展改革委印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下称《试点通知》),明确在重点领域以个案方式开展基础设施REITs试点。

  佘力认为,本次《试点通知》明确“公募基金+资产支持证券”的产品架构,是从立法成本、设计难度和可操作性等方面综合考量后的一个优选方案,力求在现有制度上尽快推动产品落地。

  “试点初期,确保优质项目的持续稳步上市,将是推进我国公募REITs在立法、税收、国资转让等配套机制破题的基础。”佘力表示。

  鹏华基金副总裁邢彪表示,市场对中国版公募REITs呼声已久,经过监管和市场机构的深入研究和努力,最终选定以基础设施资产开启中国版REITs,突破了以往对于REITs认识的局限性,将基础设施投融资与REITs规则巧妙地结合在一起,通过REITs来支持基础设施的发展,体现了发改委和证监会的智慧。

  邢彪还表示,通过REITs引导、聚集社会资金投资于具有稳定收益的基础设施,满足社会投资人兼顾稳定现金分红收益及较低风险波动的资产配置需求,填补了市场空白,进一步完善中国多层次资本市场,选择投资者保护机制完善,信息披露透明公开的公募基金作为REITs载体,并赋予最大的自主灵活度,体现了监管对公募基金的极大信任。

  在他看来,公募REITs是负债约束下打破基建投资瓶颈的有力工具。一直以来,中国基础设施主要以债务融资的方式筹措资金,多年以来负债模式有效的汇集了公众资金,支持了中国基础设施的发展。经过多年的杠杆扩张,政府部门的杠杆率一路走高,目前负债空间逐步收窄, 在负债约束下,继续开展基建投资存在较大资金缺口,特别是作为资本金的股性资金非常紧张。

  另一方面,基础设施投资经过多年迅猛发展,形成了巨量的优质基础设施资产,但是大量存量基础设施资产处于休眠状态,无法进入市场进行流通,基础设施资产持有人无法通过盘活存量、投资增量的模式滚动开发来实现投资循环,只能靠负债融资的模式为新项目筹措资金,制约了基础设施的发展。

  邢彪称,公募REITs的推出进一步完善我国多层次资本市场,将有效引导长线资金投资基础设施。

  北大光华中国REITs研究中心执行主任张峥表示,REITS试点解决中国资产管理领域一大空白,为广大投资者提供了重要的、可投资的不动产大类资产,还有助于促进中国资产管理行业回归本源。

  在张峥看来,REITs产品是提供稳定现金流,风险收益对称,透明度较高的标准化产品。因为REITs投资定位于不动产项目成熟期,相对于开发阶段、非成熟阶段的不动产资产,这种成熟期不动产资产是以现金流为基础,透明度相对比较高,不容易产生所谓的估值分歧。对投资者而言,REITS的回报率由两部分组成,一是现金分红,二是资产升值回报,因此其稳定回报性是吸引长期资金的一个重要条件,与权益类投资形成很好的互补。

  但硬币有另外一面,REITS试点还需关注几个风险问题。张峥表示,一是避免所谓的合规风险,比如基础设施资产的产权清晰,特许经营权是否可以合法转让,建设手续是否完整,包括立项、环评、用地、节能审查各个方面都应有完善手续;二是避免所谓的政策风险,如果涉及所谓的国有资产转让,税收问题,地方政府审批,各相关方包括政府主体需要密切配合解决;三是避免道德风险,包括加强REITs的信息披露机制和全生命周期合规监管等。

  除了公募基金外,信托公司在中国REITs市场也将大有可为。中建投信托总经理谭硕表示,当前中国公募REITs试点应该是解决从0到1的阶段,这个过程中可能在整体制度设计层面,还是体现出4类参与主体要用一种最低的成本解决滞留问题。具体而言,包括公募基金,包括券商作为ABS的承销主体等四类主体,基本上都是同一个股东的控制下的关联企业,需要以最低成本解决协调统一问题。

  他指出,随着中国REITS发展,需要更多元化的主体生态,只有更多元化的主体生态相互动,才能共同促进舒畅。信托公司完全可以从结构端、投资端、资产端三方面积极参与公募REITs的发展。

  一是结构端-服务信托,即在ABS与项目公司之间引入信托计划:一是可以为项目公司优化税收,二是可以帮助ABS承担项目公司管理职能。基于“类REITs”业务经验,信托机构还可以积极与ABS发行机构合作,打造公募REITs“证信合作模式”。无论是券商资管,还是基金子公司在另类资产管理上还有很长一段路要走,信托公司在另类资产的管理,特别是资产尽调、风险评估、头部管理等可以给予不小的帮助;

  二是投资端-产品创新,即信托公司可以创新设计投资于REITs的产品:家族信托、养老金信托、保险金信托、年金信托等,对将来更多资产类别的公募REITs,信托公司可设计更加多样的REITs组合投资方案(REITs-TOF);

  三是资产端-资产培育,基础设施公募REITs为基础设施参与者和持有者提供一种重要的投资退出渠道,也为信托公司创作了“Pre-REITs”机遇。信托机构可提前布局优质基础设施和各类不动产投融资业务,为将来REITs市场培育新资质。


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