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  • 地产大势!? “活下去”!!!

    字号+ 作者:admin 来源:华夏资本联盟综合 2018-09-30 我要评论

    会场屏幕与侧墙上“活下去”的字样引人注目。有微博网友评论,房地产企业巨头万科的这例会标语让同行看了会瑟瑟发抖。

    伍戈:地产大势


    【作者】

    伍戈:华融证券首席经济学家,中国首席经济学家论坛理事。

    亢悦:华融证券宏观经济研究员,曾任英国斯特林大学经济系讲师。

    郭培霖:华融证券实习研究员。

     

     

    核心观点:

     

    1. 房地产投资是我国宏观经济中极为重要的内生增长动能。但近年来,房地产投资增速及其在GDP中的占比呈现趋势性下行态势。该投资容易受到短期周期性调控的影响,如何分析其中长期趋势,直接关乎我国经济增长潜力与未来方向的研判。

     

    2. 国别经验来看,城镇化和老龄化是决定房地产投资中长期趋势的两大关键变量。一方面,目前我国仍处于城镇化的快速发展过程,这对房地产投资形成积极支撑;但另一方面,快于其他国家的老龄化(及少子化)进程正对房地产投资形成掣肘。

     

    3. 展望未来,老龄化对我国房地产投资的抑制将显著大于城镇化的支撑作用。测算表明,未来十年房地产投资占GDP的比重仍将持续下降。人口慢变量已开始成为影响经济的快变量,加速转变的经济结构将对宏观经济动能产生深远影响。

     

     

    正文:

     

    房地产投资是我国宏观经济中极为重要的内生增长动能。近年来,我国房地产投资增速及其在GDP中的占比趋势性下降,呈现出与上世纪70年代日本极为相似的特征。排除周期性调控政策的影响,如何科学分析房地产投资的中长期趋势?未来中国的房地产投资是否会重蹈日本覆辙而呈现数年持续下降趋势?这些都直接关乎我国未来经济增长潜力与方向的研判。

     

     

    一、城镇化对我国房地产投资仍有支撑

     

    城镇化和老龄化是决定房地产投资中长期趋势的两大关键变量。目前我国城镇化率为58%(按照常住人口计算),仍处于人口和产业的快速集聚时期,这势必对房地产投资形成支撑。纵观国际经验,当城镇化率超过30%低于70%时,农村人口往往会加速流入城市,城市非农产业迅猛发展,产业集聚效应突出,城市规模的日益壮大对人口流动愈发具有吸引力。此时房地产市场需求旺盛,房地产投资占GDP的比重处于不断上升阶段。根据联合国预测,我国城镇化率要到2030年左右才会达到70%去城镇化阶段,那时房地产投资才会失去城镇化进程的支撑。此外,如果考虑到我国城镇户籍人口的比重远低于常住人口,那么事实上我们进入“去城镇化”阶段可能还需要更长时间。

     

    二、老龄化对我国房地产投资形成掣肘

     

    我国快速老龄化(及少子化)进程正对房地产投资形成掣肘。人口结构对房地产投资的负面影响体现在置业人口(20-50岁)在总人口中占比的下降。中日数据都表明,置业人口占总人口比重与房地产投资占GDP比重的走势大致趋同。当前我国的人口结构与日本上世纪70年代十分相似,其对房地产投资的掣肘效应也已经体现。

     

    三、当城镇化遭遇老龄化,房地产投资持续承压

     

    当前我国的房地产投资一方面受到城镇化进程的托举,另一方面却受到老龄化问题的拖累。那么,未来我国房地产投资的中长期趋势究竟何去何从?我们的量化研究表明,老龄化对我国房地产投资的抑制显著大于城镇化的支撑作用,未来十年房地产投资占GDP的比重难止下降步伐。

     

    具体地,我们以房地产投资占GDP比重作为被解释变量分别对日本和中国的数据进行回归,解释变量为城镇化率和置业人口占比。实证结果显示,两国数据的回归拟合度均较好,变量系数都显著,表明城镇化与老龄化确实能很好解释房地产投资中长期变化。进一步发现,无论是日本还是中国,置业人口占比的系数较城镇化率的系数更大。相比城镇化而言,人口结构对房地产投资的中长期影响更为明显。

     

    四、基本结论

     

    一是近年来我国房地产投资增速及其在GDP中的占比趋势性下降,呈现出与上世纪70年代中期后日本极为相似的特征。排除周期性调控政策的影响,房地产投资的中长期趋势性变化与经济结构变迁不无关系。

     

    二是城镇化和老龄化是决定房地产投资中长期趋势的两大关键变量。一方面,目前我国仍处城镇化发展过程,这对房地产投资形成积极支撑;但另一方面,快于其他国家的老龄化(及少子化)进程正对我国房地产投资形成掣肘。

     

    三是展望未来,老龄化对我国房地产投资的抑制显著大于城镇化的支撑作用。未来十年房地产投资占GDP的比重仍将持续下降。人口慢变量已逐步成为影响经济的快变量,加速转变的经济结构势必对宏观经济动能产生深远影响。

     

     

    附录:

    1. 日本房地产投资占GDP比重的回归方程:

     

     

     

    2. 中国房地产投资占GDP比重的回归方程:




    万科房子五折甩卖 秋季例会会场标语高喊“活下去”


     

     万科近两日在深圳举办秋季例会,会场屏幕与侧墙上“活下去”的字样引人注目。有微博网友评论,房地产企业巨头万科的这例会标语让同行看了会瑟瑟发抖。

    万科

      其实“活下去”的口号并不是万科近期第一次喊出。9月11日,万科董事会主席郁亮对市场、政策、公司的观察,在万科南方区域9月月度例会上和盘托出。郁亮表示,我们必须对战略进行检讨,虽然我们所处的行业仍然有发展前景,但是我们做的事情必须要改变。在这个时期我们应该怎么做?只有四个字,“收敛”和“聚焦”,这是应对转折点和不确定情况的最好方法,只有收敛和聚焦,我们才能应对正在发生的转折;没有收敛和聚焦,我们就很容易在转折点中被淘汰。这么做有可能会失去机会、错判形势,但这是我们的选择。

      这次三年事业计划书的制定把“活下去”作为基本要求,我们的战略围绕“活下去”而展开,这是最底线的战略,是“收敛”和“聚焦”的战略。这次战略检讨,希望大家充分意识到全方位转折的到来,我们所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去。

      从这个角度出发,当我们学会从底线去思考问题的时候,就很容易找到正确的方法,我们在对大形势的理解和认知方面务必达成一致,这样就不容易出现行为不一、方向不一的问题,避免了很多麻烦、集团要做的第一件事情,就是进行战略检讨,落实到事业部是三年事业计划书的检讨,落实到我们具体的业务操作是”收敛”和“聚焦”,以“活下去”为最终目标。

      而在9月21日晚间万科34周年司庆晚会上,郁亮讲了两个关于万科名字的故事,强调万科不会离开不动产,但会抛弃传统的地产开发思维,要让科技赋能万科所有业务。此前,万科多个城市子公司、保利等更名,“房地产”字样消失,引发房企“去地产化”的广泛讨论。

      9月26日,厦门“首开万科白鹭郡”别墅,推出107套特价别墅,89-110平米的联排别墅,原价500万,现价278万到298

    万科房子五折甩卖,决定房价历史性时刻来了!

      后来有人核实,说原来500万是精装修,现在278万是毛坯房,所以算上装修,优惠没那么多,大概只有35%左右,而且这个项目,万科是2.2万的楼面价,所以卖这个价格应该还不至于亏本,但也没什么钱可赚了。


    万科房子五折甩卖 决定房价历史性时刻来了!


    今日财经头条  头条君

      一叶而知深秋!对于中国楼市,这个“金九”分外尴尬;一夜之间,大家担心的降价,终究还是纷纷来了。这个9月,从一线的北京、上海、深圳,到二线杭州、西安,楼盘纷纷打折降价促销!

      可就在4个月之前,也是在杭州,曾出现过万人抢房盛景;而极具戏剧性的西安楼市,从巅峰到低谷,只用了不到半年。秋风起,易水寒,偌大的房地产江湖,平静中透着不安,降价潮中暗流涌动;楼市的拐点在靠近,盛宴中斯裂的声音响了;楼市寒冬的转折点,正在兵临城下!这一次,是假摔还是真跌,只有时间才能给出答案!

      但现实是,房价最高的六大城市(北上广深杭鹭),已经全部掉头向下;而万科、碧桂园、恒大等宇宙级房企,都在跟时间赛跑,纷纷打折甩卖,全在比拼谁跑得快。

      01

      9月26日,厦门“首开万科白鹭郡”别墅,推出107套特价别墅,89-110平米的联排别墅,原价500万,现一口价278万。

      房企直接5折甩卖房子,而且是厦门这种热门城市,消息一出,让整个地产圈都炸了!

    万科房子五折甩卖,决定房价历史性时刻来了!

      厦门的房价,除了北上深谁也不服,一直是国内最高的城市之一!虽然今年以来,二手房也在回调,但新房一直扛着不动,誓要将泡沫进行到底。但现在,终于有房企扛不住,开始带头降价;而且这家房企是万科,行业的带头大哥,这无疑具有风向标意义!万科都先跑了,其他房企还能扛得住吗?万科这次的降价,堪称血腥,不但不玩套路,而且直接就降40%,这一刀坎下去,厦门楼市怕是要地震了,万科为啥要这么搞?

      因为厦门房价有价无市,二手房已经跌了20%多;新房降20%剂量远远不够,必须下狠手,购房者才会买单。确实,在中国这个以房子为信仰的国度,没有卖不出的房子,只有卖不动的价格!据说万科这次降价,效果立竿见影,这次总共拿出来107套,已经卖出去70套。万科这个楼盘,是2016年拍卖竞得,楼面地价2.2万/平米,现在卖这个价,亏是不用亏的,但已经没多大赚头。

      万科自己是全身而退了,但这两年在厦门高价拿地的房企,真正的苦日子要来了!

      02

      万科打响降价第一枪,也是局势所迫!9月初,郁亮在万科内部的讲话传出,他说,“活下去”是万科未来3年的终极目标,让外界惊出一身冷汗!万科是一家危机感十足的企业,但只是活下去?太夸张了吧!国家这几年大力扶贫,以“活下去”为目标的穷人越来越少。

      可是没想到,矗立潮头20年的万科,竟然也不求上进,只求自保了,太矫情了吧!

      但事实上,万科遇到麻烦了,万科一向比较稳健!但今年前三季度过去,万科6300亿的回款目标,竟然还有一半多没有完成。

      对于房企来说,回款是生死存亡的生命线,没有钱流进来,一切都难以周转,寸步难行!这也解释了,万科在厦门甩卖房子的举动,地主家也没有余粮了,只能靠加速回款来给公司续命。

      万科的这种危机感,是房地产开发商的缩影;他们开始慌了,纷纷想早日落袋为安!

      03

      对郁亮而言,无论现在他多么悲观,万科这艘航母,他都必须掌控;被压力包围的郁亮,可能会羡慕老大哥王石

      王石曾经有句名言:国内地产商,如果谁超过万科拿走第一,谁就危险了。一语成谶,今年刚坐上第一房企的碧桂园,果然摊上事了!为了赶工期,碧桂园几年事故不断发生,一会售楼处塌了,一会又烧起大火,每次都引发一片讨伐。

      而碧桂园高周转下的房子,也让业主对交付质量不满,在多个城市上演纠纷,甚至上百人围攻!

    万科房子五折甩卖,决定房价历史性时刻来了!

      而一直信奉“唯快不破”的碧桂园,也要撑不住了。媒体披露,这几天,碧桂园召开视频会议,传达了老板杨国强的要求,一是控速,二是某些项目考虑停工。宇宙第一房企考虑停工,着实让人惊讶;杨国强对规模和高速增长,一直是蜜汁崇拜;但现在开始收缩,既是一种反思,也切实反映楼市拐点,可能真的要来了!对碧桂园而言,现在有两大命门,一是大马的森林城市项目,号称投资超千亿,但人家新领导上任,不准卖给外国人,这一纸禁令,简直要人命。

      二是商品房预售制要取消传闻,对碧桂园来说,这是突如其来的当头一棒!预售制,加杠杆,是碧桂园的两大武器,没有了预售制,何来高周转...周转不起来,资金链能撑多久?在坐上世界第一宝座后,碧桂园再单纯追求规模,已经毫无意义,而且是死路一条。

      作为摸爬滚打房地产几十年的人,杨国强恐怕比谁都清楚,现在楼市的冷暖;只是,熬过这段寒冬过后,春天还会来吗?

      04

      有一句老话说,潮退了,才知道谁在裸泳。融创的孙宏斌,从来都不是个低调的人,这几年,融创出尽了风头。挥泪斩乐视、谈笑入万达,疯狂拿地王...每次都能搅动一江春水!但最近,孙宏斌越来越保守了;就在1个月前,孙宏斌发狠话,融创要做到安全第一,并表态不再市场公开拿地,正在准备过冬。另一家宇宙房企恒大,则在忙着转型!60岁的许家印,老夫聊发少年狂,砸了300多亿,坐上了贾跃亭的车。

      最讲政治的许老板,这次选择意味深长!要是房地产还这么赚钱,这么有前途,谁会去地产化...忙着转型呢?可以说,这次许家印深谋远虑的,并非头脑发热;房企集体转型,并非只是试水玩玩,而是事关生死的大事。

      春江水暖鸭先知,疯狂楼市的退潮,比想象中来得更快:

      1、今年前8个月,全国土地流拍总数超过800宗,地价更是创下5个月以来的新低;

      2、北上广深杭厦,六大热门城市房价,已经全线松动,新房降价打折潮上演,二手房成交量遭冻结;

      3、西安一个楼盘,推出近500套房,最终无一个购买,创下新纪录。

      4、呼和浩特取消去库存政策,长春取消棚奖励,商品房预售制要取消,房产税箭在弦上...楼市政策正在全面转向。

     

      房住不炒,坚决遏制上涨,中央铿锵有力的定调,绝不是说说而已,当房企都储备过冬时,房地产的冬天,还会远吗?现在来看,高层已经下定决心,中国楼市需要的不是调控,而是来一次小小的崩盘,这样才会真正回归理性。这个冬天会很冷很漫长,但真正高明的人,总会在潮退之前,悄然选择离去;不去冒险赚取最后一个板,这才是真正的赢家。


    泰禾恒大碧桂园房企为何降价促销?现金流成最后稻草

     

    房企为何降价?资金压力渐显 现金流成为“最后的稻草”

      21世纪经济报道 本报记者 张晓玲实 习 生 林诗苑 深圳、广州报道

      在持续的、不断收紧的“五限”调控下,房地产行业的拐点似乎已来临。

      前8月,虽然房企的销售仍然高企,但融资和现金流问题从年初就已凸显。作为资金高度密集的行业,当表外融资大幅收紧,房企仅剩的融资通道只有开发贷、海外发债极少数了;来自购房者的首付和按揭贷款,是房企资金的主要来源,但今年也严重受限。

      硬币的另一面则是,房企的开发投资仍处高位,新开工、竣工、三费支出上涨,今年又遇偿债高峰,在年中的经营性现金流集体转负或大幅缩减后,三季度开始,一些房企就率先降价回笼现金了。

      降价促销是房企最后的杀手锏。当价格战打响,就是楼市进入下行周期的准确信号。

      资金链承压

      近期,泰禾、恒大、碧桂园、招商蛇口等多家开发商,打出了降价促销的招牌。

      其中,恒大推出国内全部楼盘8.9折,如果将全部优惠进行叠加,最低可至7.4折,更胜于今年2月份8.8折的促销力度。此外,碧桂园个别项目出现8折优惠,泰禾的合肥院子部分户型降价4000元/平方米。

      美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,降价可以归结为房企的资金压力、业绩压力,自身的营运费用也是一笔很大的开支。趁“金九银十”给予折扣,期望增加销售,快速回款。

      一位知名房企CFO认为,今年以来房企面临巨大的资金压力,根源是融资渠道大幅收缩,而房企的投资、经营活动却维持惯性,并没有同时收缩。

      从中期财报来看,大多数房企出现了经营性现金流转负或缩减,如万科实现经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元,上年同期为218.5亿元,上年末则为823.2亿元;保利发展截至中期的经营性现金流为-98.33亿元。

      此外,碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿,但相比2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。

      其他二线房企的状况也不乐观。渤海证券显示,中低评级房企现金流吃紧,AA房企的现金及等价物负增长,资金面出现缺口。

      中信建投监测,随着流动性的改善,自筹资金增速从4 月低点4.8%已经连续攀升至11.2%。此外,国家统计局数据显示,2018年1-8月份,房地产开发企业到位资金106682 亿元,同比增长6.9%,增速比1-7月扩大0.5个百分点。

      但兴业证券分析师阎常铭认为,房企资金来源增速有所波动,但是整体资金来源增长中枢下行是中期趋势,预期从销售和资金角度,难以有大幅度的持续缓解。

      偿债高峰的来临,也没有给房企足够的喘息机会。

      东海证券指出,进入9月后,房企偿债高峰已至,据目前已披露完毕的半年报显示,50%的公司面临偿债压力。

      平安证券分析师杨侃认为,在此情况下,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险。

      整体看,即便多数房企的销售金额同比攀升,但2018已经过去三分之二,留给房企完成销售目标的时间已经不多了。

      据21世纪经济报道记者统计,2018上半年销售排行前20的房企,14家设定了年度销售目标。其中,1-8月销售目标完成率在三分之二以上的有8家,分别是中国金茂、阳光城新城控股、世茂、中海、正荣、恒大、招商蛇口;总共13家的目标完成率在50%以上,华夏幸福还没到50%,年度完成率堪忧。

      去年的房企销售冠军碧桂园,以及万科,则干脆就没有设定年度销售目标。

      回款是关键

      保利地产研究院认为,面对融资和偿债的双重压力,房企“现金流”管理尤为重要。加紧回笼资金、确保财务稳健,是面对行业短期调整风险的首要举措。

      对房企而言,最大的回笼资金手段是销售。但受信贷持续紧缩影响,今年以来,各房企销售回款率普降。

      据21世纪经济报道记者统计,一线房企销售回款率平均值稳定在80-90%的较高水平。纵观TOP50房企,销售回款率在90%、80%、70%以上的分别有16家、8家、15家。

      其中,碧桂园、恒大、万科、保利四家“龙头”,除恒大保持95.04%的回款率外,万科销售滚动回款率为93%,历年这一数据往往在95%以上。

      半年报显示,保利上半年累计实现销售回笼1698亿,回笼率仅 78.9%,同比下降3.5个百分点。

      财报显示,碧桂园2016、2017的销售回款率分别为92%、90%。而今年上半年,碧桂园实现销售现金回款约3360.2亿元,回款率约为81.5%。

      国盛证券指出,从资金回笼角度看,较高的销售去化率并不一定伴随着较高的销售回款率。按照销售去化率从高到低排序,排在前20名的房企平均销售回款率为76.3%,后20名的平均销售回款率为95.7%,差异显著。

      销售放缓对房企实现回款将是雪上加霜。国家统计局数据显示,1-8月销售面积累计增速 4%,比7月回落 0.2个百分点;8 月单月增速2.4%,比上月大幅回落7.5个百分点。

      9月份以来,绝大多数房企都把回款和回款率作为首要的目标来执行。
     

    万科董事会主席郁亮透露,今年制定了6300亿回款的目标,现在完成还不到一半;佳兆业财务部总经理吴建新表示,将加快整工程建设速度以及存货去化速度,以完成现金的迅速回笼、回款率的提升。

      除了通过加快销售回款缓解资金压力,一些房企准备通过变卖资产实现资金回流。

      佳兆业集团主席兼执行董事郭英成称,还将通过出售资产等多渠道保证资金周转。

      克而瑞研究指出,在国家和地方政府调控政策层出不穷,尤其是信贷持续紧缩的背景下,规模房企上半年的日子并不好过。不过,下半年货币政策或将由稳健中性转向中性偏积极,三季度房地产市场进入难得的销售窗口期,开发商资金压力将有所缓解。

      其预计,下半年将有更多房企继续“高周转”策略,积极抢收业绩和回款,保障企业规模的持续增长。

      天风证券认为,随着去杠杆转为稳杠杆,按揭贷款同比继续正增长,融资环境有所改善,但整体资金压力仍存。


    南昌楼市降价:部分楼盘直降2000元/㎡ 楼市"金九"不在

     

    楼市已现降温迹象,当地多数楼盘价格出现微降态势。

    本文来源于南昌新闻,下文综合自信息日报、江西日报微生活等媒体,南昌新闻官微的介绍显示,南昌新闻网由中共南昌市委宣传部主管,南昌市政府新闻办、南昌日报社、南昌市广播电视台主办,南昌日报社承办。

    九、十月份,天气开始凉爽起来,按照人的消费习惯和心理,在花钱方面、投资方面都会有所增加,这也是为什么一直有个"金九银十"的说法。

    可小编今天带来一个消息,楼市的"金九"似乎已不在了啊,南昌房价!出现了降温迹象!数据显示南昌部分楼盘比之前的市场放风价低了2000元/㎡左右,多数楼盘价格出现微降态势。

    降温显现 部分楼盘价格下降2000元/㎡

    今年南昌市先后出台和实施了相关意见措施,整治房地产市场中的不规范问题,进一步加强了新建全装修住宅销售管理。

    华侨城万科、九龙湖金茂悦、新力东园等楼盘均比之前的市场放风价低了2000元/㎡左右,而中海寰宇天下、国贸天峯、万科璞悦里、深农大厦等楼盘则出现了微降态势。

    还有多个楼盘现优惠

     
    • 新力时代广场

    9月8日,新力时代广场“告业主的一封信”横空出世,项目宣告正式启动“金秋钜惠”,所有在售房源钜惠让利,并按照政府限价政策销售。且针对所有前期已购房的客户,他们将在一周内结合房管局最新一房一价表给出相应补偿方案。“项目所有房源全部特惠一口价,每平方米14800元起即可买豪华精装房”。现场销售人员称,9月8日至9日,该项目所有在售房源都可以享受每平方米直减1000元的优惠。

     
    • 新洪大赣江城二期住宅

    9月初,新洪大赣江城二期住宅推出内部员工房的消息同样不胫而走。消息称,该项目推出新一批员工折扣房,低于市场价2000元/平方米至3000元/平方米,尽管房源需一次性付款且暂时备不了案,但折扣力度如此之大,可谓少见。

     
    • 恒大

    9月初,包括南昌在内的所有恒大项目,推出“金九银十”全国恒大楼盘大特惠。即“购房89折优惠+首期5%+额外98折+恒房通购房券再减3万元”。公寓、办公、写字楼、商铺额外可享最低6折起的折扣优惠。截至目前,阳光城、中兴、正荣等地产均传出优惠消息。

    随着南昌市装修限价政策的出台,楼市已现降温迹象。

    土拍市场 8月卖地进账66.8亿 为今年吸金最多月份

    统计数据显示,8月份南昌市(不含南昌县、进贤县,含赣江新区)共推出26宗土地供应,成交20宗,6宗流拍。

    土地成交面积约140.4万㎡;成交金额约66.8亿元,环比上涨96.9%,成为2018年最吸金土拍月。

    8月份南昌市城区土地成交量颇丰,成功拍出红角洲华润中心地块原裕丰大厦地块以及青云谱限价地块,这几宗地都有着不小的“含金量”。

    不过,九龙湖供应的6宗约297亩商业居住地块开拍当天再次流拍。这6宗地6月27日第一次拍卖就提前2天被终止拍卖。后期这几宗地或将调整地块要求再次上线。

    房屋成交 红谷滩二手房交易赶超老城区

    统计数据显示,8月份南昌二手房成交量为3906套,环比上涨1.6%,同比上涨50.5%。8月份二手房均价为10871元/㎡,环比上涨1.71%,同比涨18.4%。

    分区域看,红谷滩新区二手房市场有赶超老城区之势。8月份,红谷滩新区成交825套,成交面积8.4万㎡,占比24%;西湖区成交725套,成交面积6.3万㎡,占比18%;青山湖区成交572套,成交面积4.8万㎡,占比14%;东湖区成交637套,成交面积5万㎡,占比14%。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从目前数据来看,南昌市场交易和价格等有所降温,如果后续市场交易不好,部分企业会主动下调房屋销售价格,这可以为购房者创造一个更好的购房交易窗口期。

    楼市急速降温后,厦门宣布放宽落户政策

    厦门宣布,自10月1日起,凡持厦门市居住证连续满5周年、缴纳社保连续满5周年、且拥有本市房产的,准予迁入户口。此前,户口迁入岛内必须持证满8年。上个月,无论是新房环比还是二手房同比及环比,厦门都是70城中最惨的城市。

    9月29日,厦门市政府发文,宣布调整落户迁户相关政策,进一步放宽本科及以上毕业生、外来务工人员的落户限制和条件。

    根据相关通知,自10月1日起,普通高校本科及以上学历毕业生,以及专业对口的大专毕业生等重点群体,在本市就业或创业后允许迁入户口。对于外来务工人员,凡持厦门市居住证(暂住证)连续满5周年、缴纳社保连续满5周年、且拥有本市房产的,准予迁入户口。

    此前,外来务工人员若想将户口迁入厦门岛内,必须持有厦门市居住证或暂住证连续至少满8年,厦门岛外入户则需连续满5年,缴纳社保、拥有本市房屋产权等其他条件不变。

    过去四个季度以来,厦门也曾放宽落户政策。今年4月,为鼓励外商投资,厦门市政府提出,凡符合年实际利用外资金额达1000万美元及以上,且投资厦门市重点发展产业项目的外商投资企业,企业员工满足一定条件的,允许落户。

    当时那份文件还提出,在符合条件的外商投资企业中,年缴纳个人所得税5万及以上员工,给予参照本市户籍人员条件在厦购买商品房住宅(即可购买2套、不受社保缴交年限限制)的优惠条件。

    厦门市从2016年1月1日起取消了购房落户政策。

    值得一提的是,在刚刚公布不久的8月全国70个大中城市房价数据中,无论新房环比,还是二手房同比及环比,这三项指标中,厦门都是最惨的一座城市。

    从新房价格角度看,厦门8月新建商品住宅销售价格指数环比下跌0.1%,同比上涨0.3%,较前值0.5%有所放缓,是70城中唯一环比下跌的城市。

    从二手房价格角度看,厦门二手房环比和同比在当月齐齐下跌,环比跌幅0.3%,同比跌幅则接近5%。

    以下是《厦门市人民政府关于完善我市户籍迁移政策的通知》。

    据厦门市人民政府网站消息,为贯彻落实国务院推动农业转移人口和其他常住人口等非户籍人口在城市落户的决策部署,根据《福建省人民政府办公厅关于印发推动非户籍人口在城市落户实施方案的通知》(闽政办〔2017〕1号),结合我市实际,现将完善我市户籍迁移政策的有关事项通知如下:

      一、放宽重点群体落户限制

      ㈠放宽高校毕业生、技术工人、留学归国人员落户限制。普通高校本科及以上学历毕业生、所学专业符合我市产业发展规划的普通高校专科学历毕业生、取得人力资源行政部门核发的中级工及以上职业资格证书的人员、取得国(境)外学历学位证书或者高等教育文凭且经中国留学服务中心认证的留学归国人员,与我市用人单位依法签订劳动(聘用)合同或者依法持有营业执照后,可以按规定将户口迁入我市。

      对上述规定,市人社局、市公安局等部门要制定具体实施细则。

      ㈡我市高校和职业院校录取的学生,可以根据本人意愿将户口迁至院校学生集体户,毕业后可根据本人意愿将户口迁回原籍或按规定迁入我市。

      二、放宽在我市居住就业的外来务工人员落户条件

      外来务工人员持有我市居住证(暂住证)连续满5周年、在我市办理就业登记手续并参加我市社会养老保险连续满5周年且在本市拥有《厦门市土地房屋权证》(房屋用途为住宅,所有权份额所占比例不得低于51%)的房产,可将户口迁入我市。

      三、调整完善我市有关落户政策

      ㈠调整父母投靠子女落户政策

      父母投靠成年子女落户取消被投靠子女属独生子女的限制。

      ㈡调整完善市内户口迁移政策

      户口在集美区、海沧区、同安区或翔安区且满5周年的居民,在本市办理就业登记手续并参加我市社会养老保险连续满5周年,在思明区、湖里区拥有《厦门市土地房屋权证》(房屋用途为住宅,所有权份额所占比例不得低于51%)的房产,可将户口迁入思明区、湖里区。

      本通知自2018年10月1日起执行。之前颁布的我市落户政策与本通知规定不一致的,以本通知为准。

    报告称24城房价环比下跌 9月或继续增多

    中新经纬客户端9月29日电(薛宇飞)“金九银十”的传统旺季里,楼市却呈现出入秋迹象。近段时间,多地出现房企打折促销或降价销售的情况,市场信心也似有消散。易居研究院近日发布的8月份中国百城房价报告显示,房价总体还在上涨,但已呈现出持续收窄态势,下跌的城市数量增加至24个。报告预测,9月份或许还会有更多城市加入到降价行列之中。

    8月房价仍在上涨 幅度继续收窄

    楼盘。中新经纬 薛宇飞 摄

    今年8月,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12952元/平方米,环比增长1.1%,同比增长8.1%。当前房价继续上涨,相比7月份12809元上涨了143元/平方米。

    “8月份百城新建商品住宅成交均价同比增幅为8.1%,总体呈现出持续收窄态势。该曲线在2017年7月创下历史新高,达到27.6%,目前保持了连续13个月同比增幅收窄。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端(微信公众号:jwview)分析。

    分城市类别看,今年8月,100个城市中,一线、二线、三四线城市新建商品住宅成交均价同比增幅分别为3.5%、12.9%和6.3%。报告认为,二线城市的同比增幅最大,这也是此类城市政策频频加码和“打补丁”的原因所在。

    横向对比看,一线城市同比增幅最高点出现在2016年9月,这恰是“930新政”出台的时候,随后此类城市房价同比增幅曲线开始收窄。受一线城市房价降温影响,到了2017年下半年,二线城市、三四线城市的增幅曲线也从高位开始下行。

    进入8月,房价下跌的城市数量有所增加,达到了24个。严跃进称,观察今年前8月房价上涨的城市数量可以发现,1-8月份房价上涨的城市数量分别为61个、72个、66个、69个、77个、74个、80个和76个,这说明在1-7月份房价上涨城市数量增加的大趋势下,8月份有所减少。

    环京地区房价跌幅较为明显。上述报告显示,百城房价中,跌幅前七位的都是环京城市,大厂、香河、廊坊、燕郊、固安、张家口、保定分别同比下跌29%、29%、26%、22%、22%、19%、15%。

    严跃进称,此类城市房价下跌受到很多因素影响,包括新房交易数据不多导致数据异动、新房项目备案价格受到严厉管控等。

    新房成交量环比负增长 或倒逼房企降价

    住宅一体化建筑模型。资料图 中新经纬 摄

    易居研究院发布的另一份报告则显示,截至8月底,其监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42259万平方米,环比减少0.3%,同比减少7.2%。当前库存规模相当于2011年11月的水平,即库存规模回到了七年前。

    从存销比来看,8月份100个城市新建商品住宅存销比为9.0个月,这意味着市场仅需9个月就能消化完这些库存,该数值相比7月份的9.6个月继续下跌。

    严跃进称,今年前8月100个城市存销比总体处在历史低位水平,这和库存规模持续下滑、市场销售表现好于预期等因素有关。不过,8月份数据有明显下跌,也受存销比计算公式的影响。

    虽然整体数据依然向好,但市场已经出现一些变化。8月份,100个城市新建商品住宅成交量为4572万平方米,环比减少2.6%。严跃进解释称,总体上看,受淡季因素的影响,市场交易出现下滑符合预期,但如果后续几个月行情不好,也会倒逼房企降价。

    报告认为,目前全国房企的新开工等节奏有所加快,这利好形成更多的可售房源。另外,各地预售证发放的政策有所放松,也刺激更多房源进入市场。“从这个角度看,今年第四季度房源相对比较充足,利好供求关系改善和房价稳定。”严跃进说。

    对于当前房企的主动降价行为,他表示,8月份就已经出现这种现象,这说明部分开发商在积极推盘时会发现,项目销售可能不达预期,需要主动调低价格或者增加优惠。

    严跃进说:“9月份还会有更多城市加入到降价的行列之中。目前新推盘的项目较多,市场竞争激烈,房企会调整定价策略,进而影响相应城市的成交均价。房地产市场的调控效应正在不断显现,房价过高的态势逐渐受到遏制。”

     


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