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  • 楼市入秋:打折促销 巨头只求活下去 百城土地财政调查

    字号+ 作者:admin 来源:华夏资本联盟综合 2018-09-27 我要评论

    一夜入秋。曾经疯狂抢房的房地产市场正逐渐冷却,传统销售旺季“金九银十”也不再出现。

    楼市一夜入秋:多地新盘打折促销 一降价业主就维权



    楼市“金九”遇冷

      21世纪经济报道 本报记者 王营 北京报道

      “金九”落空

      9月上半月,易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月增长1%,可谓趋近零增长,这样的行情只能用“平淡”二字形容。然而支撑起这个“平淡”的,却是促销频繁的销售现场,这在半年前深受开发商“捂盘”之苦的购房者来说是难以想象的。一叶知秋。万科董事会主席郁亮已经在其内部例会上明确指出,房地产行业真正的转折点已来,楼市的需求急剧消失,开发商面临去化压力。向来财务稳健、资金充沛的万科也感受到了压力,其他房企的资金链问题将更为严峻、回款压力更为巨大。涨涨跌跌,这或许又是一个楼市轮回的开始。(林虹)

      导读

      “从开发商内部交流情况看,大家都注意到市场上两个调整迹象:一是促销行为增多;二是土地流拍增多。对于明年的指标,一些开发商已经表示不再提高增长。”

      “涨价的时候也没见业主补钱给我们,但是一降价业主就来维权。”9月25日,泰禾集团一位负责人向21世纪经济报道记者苦恼地表示。就在刚刚过去的中秋小长假,这家房企旗下的合肥院子选择将某栋某个户型降价4000元/平方米促销,但随即引来老业主集体维权。

      一夜入秋。曾经疯狂抢房的房地产市场正逐渐冷却,传统销售旺季“金九银十”也不再出现。

      9月上半月,易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月增长1%,同比增长32%。分城市来看,一线城市环比增长7%;二线城市环比持平;三四线城市环比增长2%。4月上半月开始,各地房企加速推盘,40城新建住宅成交面积回暖并出现了环比连续3个月的正增长,7月上半月有所下滑,8月上半月再次小幅增长,9月上半月基本与8月上半月持平。进入四季度,在调控趋严和金融环境趋紧的背景下,一些危机感较强的房企已经开始选择促销跑量。

      “从开发商内部交流情况看,大家都注意到市场上两个调整迹象:一是促销行为增多;二是土地流拍增多。对于明年的指标,一些开发商已经表示不再提高增长。”新城控股副总裁欧阳捷对21世纪经济报道记者说。

      一夜入秋

      “我们项目营销一直是走高端路线。起初项目宣传的销售均价是2-2.2万元/平方米,但真实销售均价约在1.9万元/平方米左右。这一次中秋节假期,我们将一栋楼的某个户型拿出来促销,售价约在1.5万元/平方米。虽然降价4000元/平方米,但我们对客户要求的付款方式也很苛刻,要求一次性付清全款。”上述泰禾集团负责人表示。

      该人士坦言,房地产市场正处在下行通道,为了加速去化,开发商还是希望提高项目性价比,在去化和利润之间寻求平衡。但令他苦恼的是,合肥院子的降价却引来了老业主不满。对于老业主的维权行为,合肥院子给出的方案是,老业主可以选择退房来重新购置促销房源,但需支付全款。

      合肥院子并非个案。

      9月13日,滨江新城新希望未来海岸二期部分房源价格低于一期,引发了部分业主“维权”抗议。

      21世纪经济报道了解到,为了去化,不少开发商选择一定程度打折促销活动,甚至包括全员营销。据融创中国天津区域某位设计总负责人反馈的信息,他们全集团已经开展全员营销,各个级别负责人都有一定程度的销售任务,集团要求每人发动身边相关资源,配合营销部门完成各区域年底销售任务,并根据各级别职位分配了楼盘指导价格表,相应会有一定优惠,如团购还有进一步优惠,该公司在营销上已发动各类可利用渠道争取加速完成指标。

      “金九银十”是传统的销售旺季,但今年则不同。整体市场都表现平淡。中秋小长假期间,各地楼市平淡,告别“金九”。以北京为例,9月22日,北京市新建商品房网签179套;9月23日,北京市新建商品房网签230套,网签数量与7-8月基本持平。中原地产分析师张大伟预计,9月北京全月在1.5万套左右,与之前几月基本持平。

      上海9月楼市整体也较低迷,供应明显增加,而楼盘平均去化率开始下滑。9月14日-9月20日期间,上海新房供应达14.3203万平方米,环比增长34.18%;一周共计成交14.5089万平方米,较前一周微降0.94%。深圳小长假前两天的新建住宅签约分别只有70与76套,整体和之前相比基本维持平稳。广州小长假签约数据较多,9月23日商品住宅签约1045套,9月22日签约824套;从全月数据看,也依然处于平均水平。因为网签数据滞后的原因,整体看,全国一二线城市,9月楼市成交量环比8月均无明显上涨现象。

      消失的“金九银十”

      9月25日,亿翰研究社发布了一项研究报告。该报告提供了一组有趣的数据,在2015年至2017年间,TOP100上市房企总资产增速始终高于净资产增速约10个百分点以上,这表明,2017年之前房企更倾向于利用增加财务杠杆的方式扩大规模。但2018年上半年,总资产和净资产两者增速有明显收窄,如果与2017年同期比较,净资产同比增速34.4%已经高于总资产同比增速32.5%。

      亿翰中国认为,这表明房企开始控制负债扩张速度,一方面是顺应企业去杠杆的政策导向,一方面也是为了在调控力度不断增强、各方限制逐渐增多的未来不确定性升高的市场环境中,降低自身经营风险。自2017年以来,房地产行业逐渐注重有质量的增长,传统依靠负债扩张的野蛮生长时代或将结束。

      “活下去”和“安全第一”已经成为房企目前最主要的诉求。而这反映到楼市方面就是,开发商开始重视现金流回款。这不排除通过降价方式。
     

    杭州楼市动态首席评论员余钟斌告诉21世纪经济报道记者,杭州楼市已连续两年没出现过“金九银十”。当然,今年也没出现。过去的两年是因为市场太火,今年则是遇到楼市降温转折点,而且这样的降温还有愈演愈烈之势。今年的“金九银十”时节已近过半,杭州各大开发商推盘速度明显加大,而不是如去年那般“捂着”。“杭州主城的楼市已开始出现分化,摇号整体中签率也在上升,地段、交通、品牌等性价比较弱的楼盘将加大分销的力度,也不排除加大调低‘次等’房源价格、折扣的力度。”余钟斌表示。

      欧阳捷认为,市场信心有所调整,土地流拍增多、个别房企内部讲话、预售制度探讨也都对市场产生了误导,引发负面情绪波动。反观一些中西部二线城市和很多三四线城市,市场基本不受影响。

      易居研究院院长杨红旭则认为,九、十月份就是市场衰落的拐点。大房企新盘打折现象增多,包括碧桂园、万科、保利、恒大、金地都在全国多城市多盘联动促销,这就是市场明显降温的迹象和信号。预计未来两三年都是下跌、调整以及筑底的过程。


    房地产转折到来:巨头只求活下去 悲观情绪浸染


    一财网

     当巨头只求活下去,悲观情绪浸染地产业

      白银时代是万科在2012年提出的。当时地产业还沉醉在城市化的春风中,依靠资产价格的上升,地产开发商、房屋的持有者开启了一段波澜壮阔的造富时期。虽然行业高高低低,但上扬曲线依然坚挺。

      判断行业进入白银时代后一年,万科以1709.4亿元刷新了中国及全球房企年销售额历史纪录,此后一路进入了5000亿时期。在2008年那轮的行业周期中存活下来的恒大、碧桂园渐渐与万科形成了三足鼎立之势,各自占据市场中重要一角。

      结局能形成就能洗牌。2018年,在金融环境、地产行业环境及政策等种种因素作用下,地产业或到了洗牌时刻。

      郁亮说,2012年时,万科判断行业进入了转折点,只是一种预测,并不知道什么时候会出现真正的转折,而今天,转折实实在在到来了。

      遥想国内楼市上一个周期,多少显得踌躇。再到2016年、2017年的盛况,不过说明危与机犬牙交错。但正是因为市场变幻莫测,才分外让人敬畏。如今房地产业的经营环境发生了深刻的变化,调控还在向纵深处走去。无人能道清明日之近况,但有过应对大小周期经验的房企,已用强烈的危机感把自己武装起来,保证自己能活下去。

      转折实实在在到来了

      天下武功,唯快不破,这些年把高周转精神贯彻得最彻底的是房地产业。

      近日,广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(下称《通知》)流出,它指向商品房预售制度存在的种种短板漏洞,并提出改革商品房预售制,甚至逐步取消预售制的可能。

      过去25年,在城市化大潮中,靠卖楼花,实行商品房预售,提前回笼资金,进行快速滚动开发,房地产业走出了一个黄金时代。一旦取消预售,全部实现现售制度,房企的资金回笼周期将大大拉长,资金使用效率降低,周转大幅放缓,可谓行业杀器。

      尽管后来广东省房地产协会人士回应,称上述通知只是内部征求意见,但还是引起了房企和投资者的强烈反应。

      9月24日,上述消息传出后的第一个交易日,港股开市(A股因中秋假期休市),地产股应声下跌,HKT内地地产指数更是大跌4.26%。

      规模房企如碧桂园当日下跌5.57%,中国恒大下跌3.55%,融创中国下跌4.02%,华润置地下跌4.83%,中海下跌3.25%,龙湖下跌3.49%,世茂下跌5.22%,雅居乐下跌3.88%。光是这数只地产股,市值就已蒸发超过600亿港元。

      9月25日,A股开市,上证指数、深证成指双双下跌,地产为首的蓝筹全线大跌。9月25日收盘,万科A下跌4.5%、华侨城A下跌4.75%、金地下跌4.1%、华夏幸福下跌3.83%、阳光城下跌4.91%、蓝光下跌4.42%、中南建设下跌6.14%。

      土地市场方面,上半年的低迷情绪延续至今。据华创证券研究所统计数据,截至8月末,全国土地流拍807宗,流拍建面7954万平方米,这么庞大的流拍数据在过去几年中无疑是罕见的。

      华创证券分析师袁豪表示,土地市场的走弱或将约束地方政策的进一步从严,也有望改善房企毛利率的悲观预期。

      但实际上,今年地产开发的整体环境,很难让房企乐观。地产界常言道,“学习万科好榜样”。但榜样如今都说,要把“活下去”作为基本要求。

      一份郁亮在南方区域9月月度例会上的讲话流出,万科有关负责人向第一财经证实了这份讲话的真实性。郁亮表示:“万科在2012年就判断行业进入白银时代,进入了转折点,但这只是一种预测,并不知道什么时候会出现真正的转折,而今天,我们可以说转折实实在在到来了。”

      郁亮要求万科作战略检讨,所有业务围绕“收敛”和“聚焦”四个字来进行,保证万科能活下去。“这么做有可能会失去机会、错判形势,但这是我们的选择。”

      收敛、聚焦之下,集团将梳理开发业务,重视库存和回款、产品力和服务水平;万科是行业中,转型探索多元化业务最为彻底的房企,但如今郁亮说,投入和产出不匹配的、风险和收益严重不匹配的、做了三年还没做成的、做了三年仍靠万科内部资源内生增长的业务,要调整甚至不要做了。

      度过冬天

      郁亮的讲话并不代表着万科此后要砍掉长租公寓等新业务,但收缩战线的意味显而易见。

      在行业转折到来的时候,万科需要开发业务来拉长有序增长的时间,来换取新业务发展的空间。但今年上半年,万科的营业收入、净利润分别取得51.8%和24.9%的不错增速,但结算通常滞后销售1~2年,这两个数据只能反映万科2016~2017年较好的销售形势。而万科2018年上半年的开发业务,合同销售额同比增速不足一成。

      不仅万科,对于未来,多家房企似已达成了加快资金回笼、战线收缩的共识。

      一向稳健的中海自2017年以来,刻意加强在土地端的投资,力求规模上的突破和冲刺。不过今年8月,大量买地的中海也宣布“宁愿错失一些机会,也不想投错几块地”了。

      国泰君安数据显示,目前34家重点房企的净负债率水平达到114%。世联行董事长陈劲松感叹,“今年房企TOP100债券到期率和现金的增长率之比,现金已经抵不上负债了,比率高达100%,大房企手里也没余粮了。”

      现金流是房地产业的生命线,近期房企的公开信息显示,已步入高息发债的阶段。正荣地产发行的一笔本金总额为2.8亿的三年期美元票据,年息已高达12.5%,但行业普遍认为,相对解决资金需求而言,融资成本高低已不太重要。

      也正因为资金链安全的重要性,《通知》才会引起如此大的水花和行业性的讨论。
     

    房地产业的经营环境发生了深刻的变化,调控还在向纵深处走。

      7月31日召开的中央政治局会议指出坚决遏制房价上涨。8月,先是住建部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州等五市政府有关人士,强调要下决心解决好房地产市场问题。8月底,呼和浩特提出全面停止去库存调控措施以遏制房价上涨。9月13日,北京市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》,实行“认房又认贷”政策。

      有业内人士表示,房地产业的冬天已经来临。弯道超车当然是人人艳羡,但实现难度太大了,但有实力的房企应能冬泳而非冬眠。

      加强现金流的管理、加速产品去化速度、加强危机意识是多数房企过冬的率先动作。组织创新也被考虑在内,万科近来正大刀阔斧进行组织重建工作。此外,除了谨慎拿地外,为减少经营性现金流出,多家房企也被传出精简组织,进行裁员。


    百城土地财政调查:温州合肥土地收入为预算收入1.7倍

     

     百城“土地财政”的路径依赖与趋势

    中国指数研究院

      长期以来,土地出让收入都是地方政府财政收入的重要来源,但卖地规模受房地产市场周期性影响明显,尤其是今年以来,随着调控政策的持续深化,各地土拍条件不断升级,叠加房企融资环境收紧、偿债压力加大等因素,企业拿地趋于谨慎,部分附带条件较多的地块遭遇流拍。而土地市场的调整将直接导致地方政府土地出让收入面临波动。

      在此背景下,本文将通过对全国及百城财政数据的分析,探究各城市对“土地财政”的依赖程度,以及未来在市场降温与土地流拍背景下,哪些城市将面临较大的财政压力。

      01“土地财政”的起源与运行机制

      土地是财富之母,“土地财政”帮助城市完成原始资本积累,是特殊环境下地方政府的理性选择,但过度依赖模式不可持续

      关于“土地财政”的定义,学术界并没有形成统一的标准,综合各方表述,大体可以概括为:地方政府依托其对土地的垄断供给,通过出让土地使用权的方式来获得土地出让金以增加政府收入的现象。

      对于“土地财政”的起源,目前国内的一个普遍认识是,1994年的分税制改革压缩了地方政府的税收分成比例,地方政府事权与财权不匹配,地方政府财力不足,而土地收益划归地方奠定了地方政府走向依赖“土地财政”的基础。

      “土地财政”模式使地方政府通过出让土地使用权完成了城市的原始资本积累,以此推动城市的工业化与城镇化发展,正向作用十分显著。

      “土地财政”的负面效应主要在于其已经逐渐成为导致房价过快上涨的重要因素之一,同时也是地方债务的潜在风险来源。高房价推高人力成本上升的同时也推动了投机行为,对实体产业产生挤出效应,并损害社会公平、固化贫富差距;高库存和高债务则暗含系统性金融风险,以上都有可能成为经济发展的潜在隐患。

      “土地财政”模式在市场运行中会强化周期趋势

      图:房地产市场各主体作用机制

    资料来源:中国指数研究院综合整理

      资料来源:中国指数研究院综合整理

      多年来,作为土地的唯一卖方,地方政府通过出让土地获得收入,这部分收入除征地拆迁补偿等支出外,净收益部分主要投向了城市基础设施建设,从而推动城市化进程。

      正常情况下,城市通过发展产业并完善基础设施带动资产升值,同时吸引人口流入,进而产生新的购房需求,带动房地产实现平稳增长。但在实际市场运行中,政府与其他市场主体一样,有明显的顺周期市场行为,且地方政府作为土地唯一供应方,对市场节奏的影响力更为突出,因而对市场周期的影响也超过其他主体。

      在上行周期的启动阶段,货币信贷环境宽松,因此房企获得更多的低成本资金用于拿地,土地市场竞争激烈,土地溢价较高;而地价上涨必然会传导至房价上涨,上涨预期一旦形成,将使大量需求提前入场,甚至出现大量投资投机需求,导致供求矛盾加剧,进一步推动地价与房价上涨。在此过程中,地方政府获得较多的土地出让收入,“土地财政”依赖度提升。

      而在市场下行初期,市场流动性收紧,调控升级,购房者观望情绪上升,市场运行速度下降,企业资金链趋于紧张,拿地节奏放缓,而地方政府初期为维持出让收入的总量规模,会倾向于多出让土地,造成供应加大,加速市场下行速度,但随着流拍、底价成交成为主流,地方政府供地意愿也将明显下降,土地出让收入显著回落。

      02全国土地出让金规模

      2017年全国土地出让金收入与地方政府一般公共预算收入比值达0.55

      地方政府财政收入包括一般公共预算收入、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入和社会保险基金预算收入四项。地方一般公共预算收入由税收和非税收入构成,是最主要也是最直接反应城市财政实力的指标。而我们常说的“土地出让金”收入则计入政府性基金预算中,是基金收入的主要来源。随着地方国企改革,国有资本经营预算收入占比已非常小(1%),而社保基金专款专用,几乎封闭运作。因此,一般公共预算收入和政府性基金预算收入是地方政府的主要财源。

      2017年,全国地方本级一般公共预算收入为91469亿元,而政府性基金预算收入中,国有土地使用权出让金收入为49997亿元。国有土地使用权出让金收入/地方本级一般公共预算收入=0.55,这一比例较2016年提高13.8个百分点,已接近2011和2013年水平,当前地方政府对“土地财政”的依赖度已偏高。

      图:地方政府土地财政依赖度

    注:图中数据均为决算数,数据来源:财政部

      注:图中数据均为决算数,数据来源:财政部

      如果从广义口径来看,“土地财政”除了包括土地出让金收入外,还包括国有土地收益基金收入、农业土地开发资金收入以及房地产相关税收(契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税和耕地占用税),因此广义口径计算的“土地财政”依赖度还会更高。

      图:地方本级一般公共预算收入、税收、政府性基金收入及国有土地使用权出让金收入同比增速

    数据来源:财政部

      数据来源:财政部

      从上图可以看出,税收主导的一般公共预算收入增速自2014年以来已降至10%以下,走势相对平稳。而土地出让金增速却呈现明显的周期性波动,通常土地出让收入的增长或源于土地供应增加,或源于地价上涨,而2016年以来,这两种情况同时出现,带动土地出让收入大幅增长。税收增长平稳而土地出让收入因上行周期而加速增长,因此近年来地方政府对“土地财政”的依赖度不断提升。

      03百城样本

      百城“土地财政”依赖度持续攀升,二线依赖度最高,三四线提升最快

      本文采用“城市国有土地使用权出让金收入/地方一般公共预算收入”来衡量一个城市对土地财政的依赖程度。

      图:2017年百城及不同城市“土地财政”依赖度

    数据来源:各城市财政局

      数据来源:各城市财政局

      从全国和百城平均水平来看,近三年“土地财政”的依赖度持续攀升,尤其是2017年各城市土地出让收入大幅提升,百城平均依赖度达0.68,较上年提高19个百分点。

      其中,二线城市因处于城市快速扩张期,需求旺盛,市场热度高,供地规模大且房企竞争激烈,导致土地出让收入较高,“土地财政”依赖度在各线城市中最高。

      三四线城市自身经济体量有限,抗风险能力不足,但在棚改及行业上行周期带动下,部分城市土地出让收入大幅增长,“土地财政”依赖度较上年提高0.21至0.64。

      而一线城市产业相继转型,逐渐进入后工业化阶段,城市发展开始以运营存量为主,“土地财政”依赖度处于较低水平。

      温州、合肥“土地出让金/一般公共预算收入”比值高达1.70,“土地财政”依赖度高

      图:2017年百城“土地财政”依赖度TOP50

    数据来源:各城市财政局

      数据来源:各城市财政局

      2017年,百城中15个城市土地出让金收入已超过地方一般公共预算收入,“土地财政”依赖度相对较高。其中,温州、合肥2017年土地出让收入是地方一般公共预算收入的1.7倍,尤其是合肥近两年这一比例均在1.5以上。佛山、常州、湖州、嘉兴等城市比值也超过1.2,其中常州已连续3年超过1。

      我们前面提到过政府出让土地是实现社会基础设施建设、公共服务以及城镇化的重要手段,因此,对土地财政的依赖也与城市的发展阶段有关,多数发达的二线城市因处于城市快速发展期,城市化需大量资金投入,土地资源相对充足,政府卖地意愿较强。2017年,二线城市中,重庆、杭州、苏州、南京等土地出让金均超过1500亿元,武汉、天津、成都、合肥也超过1000亿元。

      而一线城市,得益于城市优质的产业结构,税收收入相对充足,土地出让收益已经仅占很小的部分,上海和深圳2017年土地出让收入与一般公共预算收入比值仅为0.27。

      图:2015-2017年主要城市“土地财政”依赖度走势

      从依赖度走势来看,绝大多数城市近三年“土地财政”依赖度持续走高,并于2017年达到峰值,湖州、温州、菏泽、嘉兴、赣州等城市,2017年土地财政依赖度均大幅提升。

      04财政收入结构与城市风险

      税收占比低且土地财政依赖度高的中小城市在市场下行周期中财政波动性较大

      从财政收入的构成来看,税收占比高反映出地方财政的发展质量、营商环境和财政收支稳健。而土地出让收入则会受到房地产行业周期影响,具有不稳定性,因而土地出让金与公共预算收入比值越高,财政收入可能存在的波动性也就越大。

      税收占比:税收/一般公共预算收入近三年均值(2015-2017),百城平均为76%;

      土地出让金占比:土地出让金收入/一般公共预算收入近三年均值,百城平均为0.52。

      以百城平均水平为界,可将城市大致分为以下四类:

      图:城市分类(气泡大小为常住人口规模)

    数据来源:各城市财政局

      数据来源:各城市财政局

      第Ⅰ类城市税收占比高,土地依赖度较低。此类中包含北上深三个一线城市,因为已经越过城市扩张期,且产业税源丰富,土地依赖度偏低;昆山、东莞等发达都市圈的三四线城市产业发展领先,土地供应平稳,对“土地财政”依赖度也较小。

      而沈阳、哈尔滨、大连等东北的二线城市近几年市场表现一般,土地出让收入并未出现显著增长。鞍山、营口、西宁等城市则因经济发展较落后,土地市场热度不足,虽然税源稳定,但财政规模较小,后续财政增收乏力。

      第Ⅱ类城市税收占比高,财政质量好,但土地出让金收入相对公共财政预算收入偏高,易受行业周期影响。此类城市以杭州、合肥、武汉、苏州等快速发展的二线城市为主,房地产市场热度高,土地出让金规模不断扩大,同时此类城市经济增长动力足,财政收入稳健,因此具有较强的抗风险性。

      而温州及山东的菏泽、日照等城市,得益于大规模的棚改货币化安置,土地出让金收入大幅提升,但未来随着棚改货币化比例下调,此类城市需求难以为继,土地收入或将显著回落。

      第Ⅲ类城市税收占比低于百城平均水平,而又过于依赖土地出让金收入,财政收支不稳定性偏高。其中,郑州、成都、重庆等中西部二线城市处于快速工业化阶段,对投资依赖度较高,同时,人口规模普遍较大,住房需求较旺盛,对土地高供给可进行消化,因而高依赖度带来的风险偏小。

      而衡水、绵阳等三四线城市税收占比偏低且土地财政依赖度偏高,城市财政收入来源面临较大不确定性,另外,人口规模偏小也导致大量供地将带来明显的去化风险。

      第Ⅳ类城市多处于工业主导发展阶段,税收占比低于百城平均水平,除天津、西安、长沙、青岛等二线城市外,大部分城市房地产市场潜力较小,对土地出让金收入依赖度低。

      天津等城市近几年一般公共预算收入增长较为缓慢,财政收支压力增大,而土地出让金增速较快,目前依赖度虽然较低,但已呈逐年上升之势。长沙、青岛则因前期供应量较大,近三年供应规模明显下滑,当前“土地财政”依赖度保持较低水平。

      结语

      通过前述对比可以发现,卖地收入已经成为很多城市财政收入的重要组成部分,尤其是近两年,伴随市场快速升温,很多城市的“土地财政”依赖度已达到较高程度,甚至土地出让收入已经超过了由税收构成的一般公共预算收入。

      但卖地模式具有阶段性、不稳定的特点:随着地产调控政策不断加码,土地市场已出现明显降温,卖地收入回落的风险不断加大。而政府债务的主要偿还来源就是土地出让收入,若未来土地出让收益出现下滑,地方政府将面临巨大的债务压力。同时,地价上涨带来的一系列成本上升将对实体经济造成伤害,不利于城市长期可持续的发展。

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