郁亮说房价猛涨期结束?看完万科近年财报秒懂

字号+ 作者:张银银 来源:杠杆游戏 2018-03-28 我要评论

中国房价单边快速上涨时代已经结束了!这一掷地有声的言论来自万科郁亮。不少人听了这话,感到高兴。当然,也有人会伤心、害怕。这轮房价周期太火热,一步步吸引人高价入市

中国房价单边快速上涨时代已经结束了!

  这一掷地有声的言论来自万科郁亮。不少人听了这话,感到高兴。当然,也有人会伤心、害怕。这轮房价周期太火热,一步步吸引人高价入市炒房,你说不快速上涨,我赚毛个钱!

  对此,官方其实早就定调,房子不是用来炒的。

  不用来炒有两个办法,交易规则上不给你太多炒的机会,比如长时间锁定,已经这么在干;还有一个可能就是房价单边快速上涨终结。如此,你自然只能炒毛线。

  现在需要判断的就是,单边快速上涨是不是终结?

  恰好,万科发布年报,杠杆游戏搬砖之余,竟然去对比完了万科近些年的财务状况。然后,我想说,从万科自身财务、经营角度而言,郁亮对房价不再单边上涨的言论,可能真有价值,起码可以信一半。

  接下来,杠杆游戏就从万科过去几年的财务说起。

  1

  不仅净利润大涨33.4%,2017年万科净资产收益率创下近年来新高,但过去经验表明最高峰往往就是房价企稳的开始

  如万科2017年年报显示,万科实现营收2429亿元,实现归属于上市公司股东的净利润280.5亿元,增长33.4%。每股基本盈利2.54元,增长33.4%。

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  图1.万科2017年财务分析图图表来源|网易财经

  如上图1所示,万科全面摊薄的净资产收益率提升至21.14%,同比增加2.61个百分点。重点就是净资产收益率的快速提升,最大原因是万科利润大幅攀升,2016年210亿元,2017年实现了281亿元。

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  图2.万科2016年财务分析图图表来源|网易财经

  而看营收,增长微乎其微,背后的原因其实就是,房价上涨带来的超额利润。房子如果不怎么涨,该怎么卖,还是得怎么卖?如果涨了,那就是多赚的。

  但这样的情况可以持续吗?我们接着回顾过去几年万科的净资产收益,和其他财务数据。

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  图3.万科2015年财务分析图 图表来源|网易财经

  图3很说明问题,当年的净资产收益率只有18.09%,不如2016年的18.53%。为什么?因为这轮房价主要是从2016年才整体启动的,少数城市2015年开始启动。而2015年的营收、房屋销售,都是2014、2013、2012年拿的地。

  而当初那轮,地价也曾冲到一个高度,所以2015年的净利润也好,净资产收益率也好,都还在缓慢爬坡中。

  当然,情形比2014年要好。如下图4。

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  图4.万科2014年财务分析图图表来源|网易财经

  2014年是出了名的库存年,当年万科的净资产收益率为近5年来最低,17.86%,净利润也只比2013年增长了6个亿。和当年庞大的各项成本比起来,特别是和2013年比(如下图5),营收增长很低,营业、销售、管理成本却都上升不少。

  实际上,对于万科来说,那真是不容易的一年。

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  图5.万科2013年财务分析图图表来源|网易财经

  从上面5张图,我们还可以发现,2013年万科净资产收益率是过去5年中第二高。为了不增加杆友负担,杠杆游戏没有列出2013之前几年的万科财务数据比对。

  情况是,2013年,万科无论净利润,还是净资产收益率,都达到了上一轮周期的顶部。

  说这个什么意思呢?那就是房地产的周期性。过去几年,作为中国最优秀的地产企业,万科净资产收益率一般维持在18%左右,甚至如上图4,2014年只有17.86%,而2013年,上一轮顶峰时,这一数字为19.66%(见图5)。

  换句话说,2014年中国出现的房地产回落、库存积压,利率较高,起码比今天高,货币相对收缩的情形,是非常直接反映到了几乎所有房产企业身上的。包括万科!

  而现在的情况和2014年比,除了库存,其他都越来越接近。2013年那一轮的高潮,很多回款、利润实际是2012年的延续,然后2014年进入平稳甚至不好卖的一年。

  历史可能不仅仅是重复。

  2

  地价、利率压力是无法回避的

  熟悉万科的朋友都知道,万科的现金储备高、资产负债率低。而对于其他房企来说,潮水退去,才知道谁在裸泳,确实如此。

  这一年多,恒大最喜欢说的就是减低了负债率。以这个企业为代表的一些房企,曾经遇到过什么生死困境,大家都还记得。

  杠杆游戏的会计朋友常对我说,这个东西在现金流没问题的时候不是问题,但一旦销售出现频率下降,房价稳定,就容易兜不住。

  因为资金成本、地价成本摆在那里。

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  图6.恒大、万科、碧桂园2017年营收净利等情况 图表来源|网易

  但恒大吸取了教训,学会做更大、飞更高。这一波房价上涨和规模化集中,恒大、碧桂园都是典型的赢家。

  看上图6 ,恒大、万科、碧桂园的对比,不得不说,万科还是老道。营收基本没什么增长,依旧实现了33.44%的净利润增速。只是万科规模确实慢了下来。

  而恒大、碧桂园也分享到走量和房价上涨的喜悦。

  未来还可以继续这个游戏吗?2017年的地,大部分来自于上一轮周期,甚至是超低价周期里拿的,而且恒大、万科、碧桂园们拿地是比很多企业优势大很多的。一般企业怎么和巨头比?

  不少开发商2016年、2017年高价拿的地,部分款项就算再拖,现在也该逐步付了。杠杆游戏经常分析十大城市的卖地情况,地价整体还是在涨的。

  正如郁亮所言,“如果房地产企业还有地就买,不看价格的话,那么之前怎么赚的钱之后就怎么还回去。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业,要靠双手劳动赚钱,不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。”

  而调控继续可以中期坚持是无疑的,那么房企在一二线城市销售明显大反弹,短期没可能。当然,也不一定很差,每个企业也有自己的情况。

  在销售整体一般,房价还被限的情况下,就会面临一个问题,资金成本和资金来源保障。购房者的房贷利率上升是很明显的,甚至房贷速度下降。

  美国人加息继续,各种表外被紧缩,市场无风险利率自然攀升。

  就算我们暂时稳住不加息,去杠杆必然会推升市场利率,那么出价高者得成为必然,贷款市场逆转,开发商求银行、求金融产品发行者。高价成为必然。

  地价和利率可能会狠狠给开发商阻击。而今的情况,是不是和2014年前后很接近?如上文第一部分分析的,后来万科的利润和净资产收益走势,给了今天一个很好例证。

  3

  “房价单边快速上涨时代结束”可以信一半!

  无论如何的是,万科2017年的表现也好,恒大、碧桂园的表现也罢,都达到了一个新高度。

  在冲高之后,就是一个企稳阶段,甚至不排除局部、小规模的阴跌。对于房地产来说,这真的是周期。

  对于今天的大背景来说,也得相信这三句话:

  1.关于行业的定位,坚持房子是用来住的,不是用来炒的;

  2.关于住房制度,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度;

  3. 关于行业要实现的目标,是让全体人民住有所居。

 

  这可能是更大的时代趋势。新时代,万科说自己要做城乡建设与生活服务商,此前,他说自己是城市配套服务商。

  一个时代真的变化了,人傻钱多的金融环境暂时也没有了。

  不过,等着跌也幼稚。其实道理说了几万遍,最怕房价跌的,除了开发商,也包括我们地方政府部门。他们需要钱啊,需要土地实现很多梦想,填很多窟窿。

  所以说,“房价单边快速上涨时代结束”或许是真的,但郁亮的话并不代表房地产不赚钱,也不代表房价进入下跌时代。

  比如,去年这个时候,万科说自己在为房价下跌做准备,点名12城。那时,尚未收购万达项目的融创孙宏斌认为,调控影响将远超预期,对楼市非常悲观。

  结果2017年,万科、融创都继续获得大发展。

  这只能说明,刚需很害怕,投资者持续想炒房,政府依旧对房地产很好。

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